文章來源：鈦媒體
        隨著國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)政策的變化，原有的“輕租重售”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，在今年的變化特別大，各地一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了“只租不售”地塊的出讓，在政策方面，17年是關(guān)于租賃市場規(guī)范化的春天：17年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，加速了全市場規(guī)范進程。
　　7月20日，九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，《通知》指出要加快發(fā)展住房租賃市場的范圍為人口凈流入的大中城市，而在內(nèi)容上則包括了培育機構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺、增加租賃住房有效供應(yīng)。
　　另外一方面是市場的變化：國內(nèi)不少知名品牌開發(fā)商已經(jīng)開始了長租公寓產(chǎn)品的開發(fā)和市場進入，全國排名前三十的開發(fā)商約有三分之一已經(jīng)進入市場，比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等，另外以代理機構(gòu)、中介、互聯(lián)網(wǎng)和市場資本為主的長租公寓也早已亮相，如魔方公寓、世聯(lián)紅璞、貝克公寓、you+青年公寓、鏈家自如等品牌殺入市場。
　　之所以被青睞，還是市場足夠巨大：數(shù)據(jù)顯示，全國流動總?cè)丝诳傄?guī)模約2.45億人，所以帶來的租賃市場超過1.2萬億，這是所有市場參與者重視長租公寓的重要理由。
　　長租公寓忽然火了起來，那么問題也來了，擴張和資本如何融合？未來的天花板在哪里？有沒有靠譜的實踐模式？
　　長租公寓市場很大，風(fēng)口和市場亂戰(zhàn)并行
　　從發(fā)展模式上來看，中國的長租公寓有集中式、托管式和分散式，目前國內(nèi)發(fā)展比較多的是集中式和分散式，從經(jīng)營模式上，大家獲取收益主要還是通過租金來實現(xiàn)。
　　從房源的獲取方式上來看，目前最容易獲取的是集中式長租公寓和分散式公寓，分散式公寓主要來自于一般小業(yè)主，把房源長租給中介公司，中介公司進行統(tǒng)一的裝修和管理，托管式公寓則一般集中在某一區(qū)域的風(fēng)格相對統(tǒng)一的物業(yè)房中，如酒店式公寓。而集中式公寓之所以能成為主流，還是因為符合市場的需求。
　　目前市場上的長租公寓，主要客群以年輕人為主，不同風(fēng)格的房間裝修，還有長租公寓企業(yè)提供的公共空間，可以提供更多的社交場景，大大把簡單的房屋租賃變的更加豐富生動，能讓租房者獲得歸屬感。
　　從產(chǎn)品設(shè)計上來看，長租公寓的每個房間的面積在30平米左右，這是出于利益最大化的考量，而現(xiàn)在托管式公寓的產(chǎn)品原來是通過商品房的開發(fā)所形成的公寓，面積更大，但一般不具有可以使用的公共空間，分散式公寓的外部環(huán)境就更不能相比，所以集中式公寓會成為主流。
　　集中式公寓短期來看，房源的獲取來自于基于現(xiàn)有產(chǎn)品的改造，比如商業(yè)項目、城市中的舊廠房、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等的改造等等，長期來看，開發(fā)商將會成為自持集中式管理公寓的重要組成部分。
　　但目前來看，從開發(fā)商拿到“只租不售”的地塊，從規(guī)劃定位、項目建設(shè)、竣工、裝修、入市，這個過程周期一般至少在2年以上，甚至更長，相比改造式的長租公寓項目，成本會更高，對于市場的影響，能否形成規(guī)模效應(yīng)，非常關(guān)鍵。
　　所以，市場的亂戰(zhàn)可能才剛剛開始，盲目追求擴張和謀求資本化變現(xiàn)成為一個現(xiàn)象，這與其他新興的資本風(fēng)口別無二致。
　　現(xiàn)在也有不少平臺推出了自己的個人貸款業(yè)務(wù)，用以支持租房人支付房租，從而獲取更好的收益。
　　但吸引所有投資者蜂擁而至，在長租領(lǐng)域布局，是有一定的道理的，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，大量的流動人口都有租賃的需求。
　　但早期的過程中，大家把眼光更加的放在房地產(chǎn)開發(fā)方面，而作為長租公寓比較重要的象征：酒店式公寓，國內(nèi)有專業(yè)的托管公司，但并未形成氣候，而酒店式公寓更像是酒店而非目前大家廣義上認為的長租公寓，國內(nèi)的長租公寓發(fā)展幾乎處在一個萌芽的狀態(tài)。
　　中國式長租公寓REITs為時過早，自我造血還需平臺化
　　國外市場的火爆，給國內(nèi)投資者帶來的希望在于：除了獲取租金的收益，極有可能在資本市場帶來高額的回報，以美國公司為例，通過發(fā)行REITs，長租公寓公司把自己的收益拿出來與市場投資者分享，而如同股票一樣的方式，讓更多的散戶有機會分享紅利，另外一方面也提供了大量資金，用以長租公寓公司進行發(fā)展。
　　但與國外國情不太相同的是，從根子上，中國的房源獲取與國外是不太一樣的，美國的公司大量的是收購和自持，這部分資產(chǎn)比較重，而更具有亞洲基因的日本，因為土地性質(zhì)多屬于私人，所以采用的方式是與土地擁有者簽訂長期的協(xié)議，比如三十年，然后根據(jù)市場的需求，開始開發(fā)和建造具有符合市場需求的長租公寓產(chǎn)品。
　　國內(nèi)通常發(fā)行的REITs并不是真正意義上的REITs產(chǎn)品，只是接近，要么是包裝之后在國外上市，選擇在國外的原因還是政策優(yōu)勢，因為根據(jù)國內(nèi)的法律，各類稅收將會是很重的成本開支，在國外發(fā)行REITs，在稅收上是有優(yōu)惠的。
　　還有一個方面，國內(nèi)的房地產(chǎn)價格居高不下，導(dǎo)致租售比很高，一線城市在1:500以上，甚至更高，這就導(dǎo)致按照資產(chǎn)折舊，收入回報幾乎是負數(shù)，這是不合理的現(xiàn)實困境。
　　發(fā)行REITs，另外一個瓶頸在于資產(chǎn)的包裝，如果是自持的公寓，可以算作可以抵押的資產(chǎn)，但國內(nèi)的大多數(shù)長租公寓產(chǎn)品，獲取房源的方式也是通過長租的方式進行改造，或者是分散式托管，盡管有租賃協(xié)議和長期的租賃收益預(yù)期，但并不能成為資本市場所認可的抵押物。
　　沒有抵押物，如果想獲取資本收益，所需要付出的會更多。一般在發(fā)行REITs的時候，發(fā)行方會對市場有承諾和兜底，在沒有資產(chǎn)抵押的時候，通常會邀請擔保方進行擔保，而這樣的擔保通常也需要付出費用，通常在2個點以上，無疑又加重了長租公寓企業(yè)自身的成本開支，一旦無法達成承諾，或者沒有達到資本市場的預(yù)期，那么通過REITs這一角度獲取資金的方式，也是行不通的。
　　目前國內(nèi)開始嘗試獲取資金的方式，還有通過金融機構(gòu)發(fā)行租房貸款的方式，但從資金規(guī)模上來看，并不足以支持長租公寓企業(yè)自身的擴張需求。
　　短期來看，國內(nèi)長租公寓市場急需“自我造血”，擴張需要資本的進入，但資本對于回報的要求非常嚴格，長租公寓本身并不是暴利行業(yè)，長期穩(wěn)定的收益來自于租金的增長，尤其早期項目的回報在租金增長上還是可觀的，但僅靠租金又不能完全滿足擴張的需求。
　　總體來看，巨大的市場下，長租公寓的模式在國內(nèi)還是一個新產(chǎn)物，或者說還沒有進入一個完整的周期，大家其實都是在嘗試，并且在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，并沒有一個處于絕對優(yōu)勢的平臺。從互聯(lián)網(wǎng)化來看，長租公寓平臺也處在一個各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，類似于短租公寓的airbnb、途家這種體量的長租公寓平臺并未出現(xiàn)。
　　互聯(lián)網(wǎng)化催化長租公寓擴張，但資本化并非一蹴而就
　　但大家都在進行嘗試，比如支付寶在今年10月份宣布通過芝麻信用接入百萬套房源；鏈家的自如、you+、萬科泊寓等都有自己的在線平臺，基于互聯(lián)網(wǎng)大家都在嘗試建立自己的護城河，其實問題也可以看出來，大的平臺很難做到精細化和垂直，而自建平臺又會導(dǎo)致信息不對稱，這與互聯(lián)網(wǎng)精神不符，并且也沒有資本價值。
　　住房租賃行業(yè)的迅猛發(fā)育，給垂直租房平臺帶來巨大成長空間。隨著出租房源的不斷擴充，不同客群的產(chǎn)品都會遭遇越來越強的同質(zhì)化競爭，在去同質(zhì)化能力上長租公寓會遭遇階段性瓶頸，對平臺的依賴性將會越來越大。
　　對于單店盈利較強的平臺，更看中的是擴張，而互聯(lián)網(wǎng)提升的是效率和資源配置，以總部在南京的貝克公寓為例，目前約運營4000多套房，發(fā)展過程中處于一個臨界點，如同房地產(chǎn)本身而言，長租公寓的區(qū)域化屬性也很明顯，但長遠發(fā)展的邊際效應(yīng)遠未達到，擴張需要資本，運營需要流量支持。
　　最終，他們接受了三六五網(wǎng)的投資，三六五網(wǎng)是立足于長三角地區(qū)的垂直門戶網(wǎng)站365淘房的母公司，在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名度較高。11月15日，三六五網(wǎng)宣布1.25億入股貝克公寓，6.2億元投后估值，粗算每間房15萬元。
　　這筆投資的背后，也離不開資本的影子，三六五網(wǎng)與南京銀行簽約推出40億元住房租賃產(chǎn)業(yè)基金，與中閱資本、天風(fēng)證券分別簽約，分別推出10億元、5.6億元的產(chǎn)業(yè)投資基金，與魔方金服簽約，協(xié)同推進針對長租公寓的金融服務(wù)。
　　從互聯(lián)網(wǎng)平臺本身，三六五網(wǎng)旗下“愛租哪”定位于服務(wù)型流量平臺。借助365淘房與外部合作平臺資源，打造大流量平臺，同時以公寓SAAS系統(tǒng)的接入保障房源的真實性，從而形成流量+SAAS系統(tǒng)+B端經(jīng)營性貸款服務(wù)+C端租金分期的獨特架構(gòu)。
　　通俗點講：能夠提供技術(shù)和流量，還有金融牌照的支持，背后加上資本，其實也預(yù)示著傳統(tǒng)房產(chǎn)垂直網(wǎng)站自身的變革和轉(zhuǎn)型——從產(chǎn)業(yè)基金，到資產(chǎn)管理公司，依托產(chǎn)業(yè)基金，資產(chǎn)管理公司以自持或租賃獲得房源，委托合作的公寓企業(yè)運營，這個閉環(huán)形成，其實才有可能實現(xiàn)真正意義上的資本證券化的進程。
　　所以長租公寓在國內(nèi)的資產(chǎn)證券化不是從0到1的一蹴而就，必然需要一個發(fā)展的時間和模式的最終形成。長租公寓看上去門檻很低，但其實護城河很高。
　　從租客而言，真房源與線下撮合服務(wù)的體驗，決定了平臺的口碑。放長遠來看，國內(nèi)長租公寓的運營周期才剛剛開始，尚未進入洗牌期，筆者認為極有可能出現(xiàn)類似于連鎖酒店行業(yè)在初期發(fā)展過程中被并購整合成數(shù)個集團的趨勢，看上去人人可以進入的長租公寓市場，在收益偏低的情況下，重資產(chǎn)布局并不是短期能看出結(jié)果的。
　　從互聯(lián)網(wǎng)的趨勢和行業(yè)長期發(fā)展來看，長租公寓互聯(lián)網(wǎng)平臺的背后以公寓SAAS系統(tǒng)接入保障房源真實性是必由之路，線下運營能力則構(gòu)成第二道護城河。
　　未來以流量見長的大平臺與具備線下落地優(yōu)勢的區(qū)域化平臺將長期共存，但真正的護城河還是規(guī)模和發(fā)展，所以所有長租公寓面臨的問題是產(chǎn)品、服務(wù)能力、盈利能力、流量和資本，資本是能否在這一波風(fēng)口搶占先機的關(guān)鍵。